Ampliar más de 100 m²: por qué tu proyecto no es obra menor

El error más común

«Voy a ampliar la casa, es una obra menor.»

Lo escuchamos casi todas las semanas. Y en la mayoría de los casos es cierto. Pero hay un número que define todo, y mucha gente no lo tiene claro: 100 metros cuadrados.

Hasta ahí, tu ampliación puede tramitarse como permiso de obra menor. Un metro más arriba, deja de serlo. Y no es un tecnicismo: cambia el expediente completo, los profesionales que tienen que firmar, el costo y los plazos.

Dónde está la línea, exactamente

La definición está en el artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y conviene leerla literal, porque cada palabra pesa. Obra menor es, entre otras cosas:

OGUC · Artículo 1.1.2

«…las ampliaciones que se ejecuten por una sola vez o en forma sucesiva en el tiempo, hasta alcanzar un máximo de 100 m² de superficie ampliada.»

Hay dos cosas ahí que la mayoría pasa por alto.

La primera: el límite es de superficie ampliada, no de superficie total de la casa. Da lo mismo si la vivienda original tiene 70 m² o 300 m²: lo que se mide son los metros que agregas.

La segunda, y es la que más problemas causa: los 100 m² son acumulativos. «Por una sola vez o en forma sucesiva en el tiempo» significa que se suman todas las ampliaciones del predio. Si hace diez años ampliaste 60 m² como obra menor, te quedan 40, no 100. Mucha gente llega a la Dirección de Obras convencida de que parte de cero y se encuentra con que ya gastó su cupo.

Qué implica cruzar los 100 m²

Conviene aclarar algo que se dice mucho y está mal: que una ampliación pequeña «se saca con un croquis». Es cierto que la obra menor tiene un expediente más liviano, pero la Ordenanza lo enumera y no es un dibujo a mano alzada. El artículo 5.1.4 exige, entre otros antecedentes, la firma de un arquitecto autor del proyecto, croquis de emplazamiento a escala con distancias a los deslindes y puntos de aplicación de rasantes, plano a escala 1:50 con planta y elevaciones acotadas y cuadro de superficies, y especificaciones técnicas resumidas. Es un proyecto, aunque más acotado. Lo que no existe en ningún caso es el dibujo referencial sin arquitecto.

Lo que cambia sobre los 100 m² es que ya no hay expediente acotado. Un permiso de edificación por ampliación mayor a 100 m² exige, como mínimo:

• Proyecto de arquitectura completo, firmado por arquitecto
• Cálculo estructural firmado por un ingeniero, con su memoria
• Proyectos de especialidades según el caso: eléctrico, sanitario, gas
• Revisión del cumplimiento normativo del conjunto — constructibilidad, ocupación de suelo, rasantes, distanciamientos, estacionamientos

Y aquí está lo que más sorprende a la gente: la Dirección de Obras siempre revisa la propiedad completa, no solo los metros que agregas. Da lo mismo si tu caso es obra menor o permiso de edificación. Si la casa original tenía algo irregular de hace veinte años, aparece ahí.

¿Y si ya construiste sin permiso?

Es la otra mitad de las consultas que recibimos. La ampliación ya está hecha, lleva años en pie, y ahora hace falta vender, heredar, hipotecar o postular a un subsidio — y aparece el problema.

Ahí el camino es una regularización, y hay dos vías posibles. La primera es la Ley 20.898, la mal llamada «Ley del Mono».

Vale la pena detenerse en ese nombre, porque confunde a mucha gente. El apodo viene de la Ley 19.583, de 1998, cuando efectivamente se aceptaba presentar un croquis — un «mono» — en lugar de planos. Eso hoy no existe. La ley vigente no se parece a aquella: exige proyecto, arquitecto y cumplimiento de las normas de habitabilidad, estabilidad y seguridad de la Ordenanza. Del apodo solo quedó el apodo.

Aquí hay un segundo malentendido, y es el que más veces nos toca deshacer en reunión. Los metros que pone la Ley 20.898 no son los metros de tu ampliación: son los de la casa entera. La ley habla de «superficie edificada» de la vivienda. Una casa de 120 m² que amplió 15 m² no entra por los 90 m², aunque la ampliación sea chica, porque lo que se mide es el total construido.

Con eso en mente, los topes son:

• Vivienda de hasta 90 m² de superficie edificada, con avalúo fiscal de hasta 1.000 UF (artículo 1º)
• O bien hasta 140 m² de superficie edificada, con avalúo fiscal de hasta 2.000 UF (artículo 3º)
• La construcción debe ser anterior al 4 de febrero de 2016, fecha en que se publicó la ley
• No aplica en áreas de riesgo o protección, terrenos declarados de utilidad pública ni bienes nacionales de uso público. En área urbana, además, el suelo debe admitir uso residencial
• No debe haber reclamaciones escritas pendientes por incumplimiento de normas urbanísticas ante la Dirección de Obras o el juzgado de policía local
• El plazo para acogerse vence el 31 de diciembre de 2027

Una excepción que a veces salva un caso: si la vivienda fue beneficiada con un subsidio del Minvu de mejoramiento o ampliación, puede superar tanto el avalúo como la superficie del artículo 1º.

Novedad · Septiembre 2026

Hay un proyecto de ley aprobado por la Cámara de Diputados y actualmente en la Comisión de Vivienda del Senado que extendería ese plazo hasta el 31 de diciembre de 2029 y movería la fecha de corte de construcción al 28 de noviembre de 2025. Es un proyecto: todavía no es ley, y su texto puede cambiar en el Senado. Si tu caso depende de esas fechas, no lo des por hecho.

La segunda vía, cuando no calificas para la Ley 20.898, es la regularización por la vía normal: expediente completo, con proyecto y especialidades, más las multas que corresponda. Más lento y más caro, pero es la única salida en muchos casos.

Una buena noticia: los plazos bajaron este año

El 24 de junio de 2026 entró en vigencia la Ley 21.826, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones para agilizar la tramitación de permisos.

En proyectos donde el tiempo es dinero — un arriendo que empieza, una venta que se cae, una obra que no puede seguir — contratar revisor independiente hoy tiene un sentido económico que antes no era tan claro.

Cómo saber en qué caso estás

Hay cuatro preguntas que definen casi todo:

1. ¿Cuántos metros vas a ampliar, o ya ampliaste? Y, sumando ampliaciones anteriores, ¿pasas de 100 m²? Sobre esa línea es permiso de edificación.
2. ¿La ampliación ya está construida? Si sí, es regularización, no permiso.
3. ¿Cuántos metros tiene la casa completa, y cuál es su avalúo fiscal? Eso, no el tamaño de la ampliación, define si califica para la Ley 20.898.
4. ¿De qué año es la construcción? Tiene que ser anterior a febrero de 2016.

Con esas cuatro respuestas te podemos decir en una conversación qué trámite corresponde, cuánto demora y cuánto cuesta. Sin esas respuestas, cualquiera que te dé un precio te lo está inventando.

Fuentes: Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (D.S. N°47 de 1992, Minvu), artículos 1.1.2 y 5.1.4; Ley N°20.898, publicada el 4 de febrero de 2016, texto vigente con las modificaciones de las leyes N°21.558 y N°21.725; Ley N°21.826, publicada el 24 de junio de 2026. El proyecto que extendería el plazo a 2029 se encuentra en tramitación en el Senado y aún no es ley. Este artículo describe la norma; no reemplaza la revisión del caso concreto.