Más viviendas en el mismo terreno: el decreto 68

La Ordenanza General cambió el 2 de octubre: la misma densidad del plan regulador ahora equivale a más viviendas, y a bastantes más si está cerca del metro o de una vía expresa o troncal.

Qué se publicó

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo modificó la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones mediante el decreto N° 68, de 2026, publicado en el Diario Oficial el 2 de octubre de 2026. Contraloría tomó razón del decreto el 1 de octubre, con alcances.

Toca varias cosas a la vez: densidad, estacionamientos, conjuntos armónicos, estudios en áreas de riesgo, informes de mitigación vial y reconstrucción en zonas de catástrofe. Aquí vamos a lo que más le sirve a quien tiene un terreno o un proyecto en la Región Metropolitana.

La densidad ahora se divide por 2,8

Los planes reguladores fijan la densidad en habitantes por hectárea. Para saber cuántas viviendas caben, la Ordenanza dividía esa cifra por 4 habitantes por vivienda. Desde este decreto se divide por 2,8.

El decreto lo justifica con el Censo 2024: el promedio de personas por hogar bajó de 4,0 en 1992 a 2,8 en 2024.

Un ejemplo con números redondos. Una zona con densidad de 800 habitantes por hectárea antes permitía 200 viviendas por hectárea (800 dividido por 4). Ahora permite unas 285 (800 dividido por 2,8 da 285,7).

Cerca del metro o de una vía expresa o troncal, se divide por 1,4

El decreto agrega un coeficiente de 1,4 habitantes por vivienda para proyectos que cumplan alguna de estas condiciones:

• Estar a no más de 600 metros de recorrido peatonal, por vías de tránsito público, de una estación de metro, tren, teleférico o similar, existente o proyectada. Si la estación es proyectada, hay que acreditar que la obra de la estación, o del tramo donde está, tiene contrato de construcción o de concesión adjudicado.
• Tener el acceso del proyecto dentro de una franja de 200 metros a cada lado del eje de una vía expresa existente.
• Tener el acceso del proyecto dentro de una franja de 100 metros a cada lado del eje de una vía troncal existente.

Con el mismo ejemplo: 800 habitantes por hectárea divididos por 1,4 son unas 571 viviendas por hectárea. Casi el triple que antes del decreto, siempre que la densidad sea la norma que limita el proyecto.

Hay planes reguladores que no fijan la densidad en habitantes, sino en viviendas por hectárea. Para esos casos, el decreto dice que el valor se multiplica por 4, y sobre ese resultado se aplica el coeficiente que corresponda.

Menos estacionamientos en esas mismas zonas

Los proyectos de vivienda o de equipamiento de clase servicio que estén en alguna de esas tres situaciones pueden rebajar hasta la mitad la dotación de estacionamientos que exige el plan regulador comunal.

Quedan fuera los condominios de viviendas de interés público, que deben cumplir el artículo 60 de la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria.

Conjuntos armónicos: desde 2.500 m²

Para acogerse a conjunto armónico por condición de dimensión, antes el terreno debía tener al menos cinco veces la superficie predial mínima del plan regulador, y nunca menos de 5.000 m². Ahora el requisito de superficie es un terreno de 2.500 m² o más.

El inciso segundo del mismo artículo 2.6.4 sigue exigiendo que el terreno enfrente en al menos 20 metros una vía existente o proyectada de al menos 20 metros de ancho entre líneas oficiales. La calzada mínima de 14 metros, que antes se pedía siempre, ahora se exige solo si el conjunto armónico ocupa uno o más terrenos que en total suman 5.000 m² o más.

Los proyectos que cumplan los requisitos de los artículos 2.6.5 o 2.6.7 pueden superar hasta en un 75% la constructibilidad del plan regulador si cumplen además dos condiciones a la vez: viviendas de no más de 90 m² cada una y estar en alguna de las situaciones de proximidad al transporte.

El artículo 2.6.9 agrega otro incremento: los proyectos que cumplan los requisitos de su inciso primero pueden superar hasta en un 50% la altura máxima del plan regulador si cumplen además, a la vez, dos condiciones: que el predio enfrente una vía expresa o troncal en al menos 20 metros y, si el proyecto se acoge por condición de dimensión, que sea de viviendas de no más de 90 m² cada una.

El decreto eliminó la condición de uso (numeral 2 del artículo 2.6.4 y artículo 2.6.6) como vía para acceder a conjunto armónico. Los planes reguladores pueden disminuir hasta en 25% estos incrementos en zonas de conservación histórica.

Si ya tienes permiso y no tienes recepción

Esta es la parte que más le importa a quien tiene un permiso guardado. El artículo transitorio permite que los proyectos con permiso de edificación otorgado antes de la entrada en vigencia del decreto, y sin recepción definitiva a esa fecha, se acojan a las nuevas normas. Se hace con una solicitud de modificación de proyecto, según el artículo 5.1.17 de la Ordenanza.

Hay límites:

• Se entiende que el propietario se acoge cuando la modificación aumenta la superficie edificada del permiso original. Ese aumento no puede superar el 20% de la superficie autorizada.
• No se pueden incorporar destinos que no admita la norma vigente al momento de pedir la modificación.
• El plazo es de dos años desde la entrada en vigencia del decreto. Después, los permisos se rigen íntegramente por las normas vigentes cuando se otorgaron.

Otros dos cambios que conviene conocer

Áreas de riesgo. El estudio fundado que se exige para construir en un área de riesgo del plan regulador debe estar elaborado y firmado por profesionales especialistas según la naturaleza del riesgo, y ajustarse a las circulares del Minvu. La Dirección de Obras verifica las firmas, las exigencias formales y la aprobación del organismo competente, pero no se pronuncia sobre el mérito técnico del estudio. En paralelo, la circular DDU 552, del 7 de octubre de 2026, precisó quiénes pueden firmar ese estudio cuando el riesgo es por falla geológica: profesionales competentes en sus ámbitos (arquitectos e ingenieros, en opinión de la División de Desarrollo Urbano), geólogos e ingenieros civiles geólogos.

Informe de mitigación vial. Al pedir el permiso se acompaña el comprobante de ingreso del informe, o el certificado del sistema que acredita que no se necesita. Si el informe es de categoría mayor, su aprobación es requisito para el permiso. Si es básico o intermedio, su aprobación es requisito para la recepción definitiva.

Cómo lo vemos en terreno

Este es el cambio de Ordenanza con más efecto práctico que hemos visto en años. Hay terrenos donde la densidad era el freno y el proyecto no daba. Con 2,8, y sobre todo con 1,4, conviene volver a hacer la cuenta.

Pero la densidad no es la única norma. La altura, la constructibilidad, la ocupación de suelo y las rasantes del plan regulador siguen igual, salvo en los conjuntos armónicos. En muchos terrenos el freno va a pasar a ser otra norma, y no siempre se gana lo que sugiere la división.

Los 600 metros se miden caminando por la calle, no en línea recta sobre el plano. Un terreno que en el mapa parece pegado a la estación puede quedar fuera si la cuadra obliga a dar la vuelta. Lo medimos antes de prometerle nada al cliente.

Al que tiene un permiso aprobado y la obra sin recibir, le recomendamos revisar el proyecto con los números nuevos antes de seguir construyendo. Dos años pasan rápido, y el aumento tope de 20% se calcula sobre lo que ya está aprobado.

Para el cliente que amplía su casa, este decreto cambia poco: la densidad cuenta viviendas, no metros cuadrados.

Pasos concretos

1. Pide el certificado de informaciones previas de tu terreno y fíjate en cómo expresa la densidad el plan regulador: habitantes por hectárea o viviendas por hectárea.
2. Mide el recorrido peatonal real desde tu terreno a la estación más cercana. Si la estación es proyectada, verifica que tenga contrato de construcción o concesión adjudicado.
3. Revisa si el acceso de tu terreno queda dentro de la franja de una vía expresa o troncal existente.
4. Recalcula con tu arquitecto cuántas viviendas caben, y comprueba que la altura, la constructibilidad y los estacionamientos acompañen.
5. Si tienes permiso sin recepción definitiva, evalúa ahora si te conviene una modificación de proyecto. El plazo para acogerte es de dos años.

Fuente: decreto N° 68, de 2026, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (D.S. N° 47 de 1992), publicado en el Diario Oficial N° 44.564-B el 2 de octubre de 2026 (CVE 2882089), artículos 1.5.1, 2.1.17, 2.1.22, 2.4.1, 2.6.4, 2.6.5, 2.6.6 (suprimido), 2.6.7, 2.6.9 y 2.6.19, y artículo único transitorio; circular DDU 552, Circular Ord. N° 566, División de Desarrollo Urbano del Minvu, de 7 de octubre de 2026. Este artículo describe la norma; no reemplaza la revisión del caso concreto.