Permiso de edificación para obra nueva

Construir en un terreno donde no hay nada tiene un solo camino: el permiso de edificación de obra nueva. El expediente que pide la Dirección de Obras está definido en el formulario oficial del Minvu, el 2-3.1.

Qué cuenta como obra nueva

Obra nueva es levantar una edificación donde hoy no existe ninguna: un sitio eriazo, o un terreno que vas a despejar demoliendo lo que hay.

No es obra nueva ampliar una casa que ya está en pie, aunque la ampliación sea grande. Eso tiene su propio trámite y su propio formulario, y en el blog ya lo revisamos aparte.

Si primero hay que demoler

La demolición no es un trámite que se dé por hecho. Tiene su propia autorización y su propio formulario, y se presenta junto con el proyecto.

El formulario del Minvu pide, para la demolición:

• Plano de emplazamiento de la edificación existente, graficando la parte a demoler.
• Presupuesto de la demolición.
• Informe del profesional competente en caso de pareo.
• Certificado de desratización, cuando la demolición es completa.

Si el inmueble tiene protección patrimonial, se suma el informe favorable de la Seremi del Minvu o del Consejo de Monumentos Nacionales.

El anteproyecto: opcional, pero ordena

Antes del permiso puedes presentar un anteproyecto de obra nueva. Es voluntario, tiene su propio formulario y el Minvu lo actualizó en 2026.

Sirve para dejar fijadas las normas urbanísticas que se aplican a tu terreno antes de encargar todas las especialidades. En predios con reglas complicadas, es la diferencia entre ajustar un croquis y rehacer el proyecto entero.

Qué antecedentes pide el expediente

El formulario 2-3.1 trae la lista completa. Estos son los que están en todo expediente de vivienda:

• Listado de documentos y planos numerados.
• Certificado de Informaciones Previas vigente.
• Certificado de ingreso en línea del Formulario Único de Estadísticas de Edificación del INE.
• Patentes de los profesionales responsables.
• Planos de arquitectura: ubicación del predio, emplazamiento, planta de todos los pisos, cortes y elevaciones, planta de cubiertas, y plano de cierro cuando el proyecto lo consulte.
• Cuadro de superficies.
• Especificaciones técnicas.
• Proyecto de cálculo estructural: memoria y planos de estructura.
• Certificado de factibilidad de agua potable y alcantarillado.
• Memoria y plano de accesibilidad, según corresponda.
• Levantamiento topográfico y plano comparativo de sombras, cuando corresponda.

Los que dependen de tu terreno

El mismo formulario lista antecedentes que se exigen solo en ciertos casos:

• Informe del revisor independiente y del revisor de cálculo estructural, cuando corresponda, más el certificado de inscripción del ITO.
• Certificado de ingreso del informe de mitigación vial.
• Mecánica de suelos, estudio de seguridad, estudio de evacuación y estudio de carga combustible.
• Estudio específico de riesgo con sus medidas y obras de mitigación.
• Autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales si el predio está en zona típica.
• Informe de la Seremi y, en área rural, los informes del SAG.
• Certificado de avalúo fiscal detallado cuando el proyecto densifica.

Ninguno de estos se descubre al final: se sabe desde el Certificado de Informaciones Previas y desde dónde está el terreno.

Cómo lo vemos en terreno Cuidado con el terreno que "está vacío" porque se demolió. Si lo que había tenía permiso y recepción definitiva, esa demolición no desaparece del expediente: se incorpora al proyecto. En los planos, lo que se demuele va graficado en amarillo, y con eso van los antecedentes técnicos de la demolición y el certificado de desratización. Presentarlo todo junto evita que la Dirección de Obras te devuelva el expediente a medio camino. Lo otro que siempre atrasa son las especialidades: cálculo, sanitario y topografía dependen de profesionales distintos, y si nadie les pone una fecha común, entregan cuando pueden. Y la factibilidad sanitaria conviene pedirla apenas tienes el terreno: hay sectores donde la empresa demora o condiciona la dación de servicio, y eso no se resuelve dibujando.

Por dónde partir

1. Pide el Certificado de Informaciones Previas del predio y revisa qué permite el plan regulador.
2. Si hay algo construido, revisa su historia: permisos y recepciones anteriores.
3. Pide la factibilidad de agua potable y alcantarillado apenas puedas.
4. Evalúa presentar un anteproyecto antes de encargar todas las especialidades.
5. Arma el listado de antecedentes del formulario 2-3.1, suma los de demolición si corresponde, y coordina a los especialistas con una fecha común.
6. Ten claro que el permiso no cierra el ciclo: después vienen las modificaciones de proyecto, si las hay, y la recepción definitiva.

Fuente: Formularios Minvu 2-3.1 S.P.ON (Solicitud de Permiso de Edificación Obra Nueva), 2-1.1 (Solicitud de Aprobación de Anteproyecto Obra Nueva, versión 2026) y 5.8 S.O.P.D. (Solicitud de Autorización de Demolición y Obra Preliminar), Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Este artículo describe la norma; no reemplaza la revisión del caso concreto.